다세대·다가구 규제, 11월 12일 완화

다세대·다가구 규제가 2026년 11월 12일부터 완화된다. 다세대·다가구주택의 면적 상한은 기존 660㎡에서 1000㎡로 확대되고, 다가구주택은 종전보다 한 층 높은 4층 이하까지 지을 수 있게 된다.

30년 넘게 이어진 면적과 층수 제한을 현실에 맞게 손질하는 것이 이번 개정의 핵심이다. 다른 건축기준을 충족하고도 면적이나 층수 제한 때문에 충분히 활용하지 못했던 도심의 중·대규모 대지에서 증축과 재건축을 통한 주택 공급이 늘어날 것으로 기대된다.

11월 12일부터 달라지는 기준

국토교통부는 2026년 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 일부개정안이 의결됐으며, 같은 달 12일부터 시행된다고 밝혔다. 개정안에는 앞서 발표된 주택 신속공급 방안에 따라 다세대·다가구주택의 면적과 층수 제한을 합리화하는 내용이 담겼다.

면적 상한은 660㎡에서 1000㎡로 약 51.5% 늘어난다. 다가구주택의 층수 기준도 3층 이하에서 4층 이하로 확대된다. 이에 따라 건물을 지을 수 있는 면적과 높이의 범위가 함께 넓어지는 셈이다.

대지를 더 효율적으로 활용

그동안 다세대·다가구주택은 용적률을 비롯한 다른 건축기준을 충족해도 별도의 면적과 층수 제한에 가로막히는 경우가 있었다. 건물을 더 지을 수 있는 대지인데도 정해진 상한 때문에 규모를 늘리지 못해 토지를 효율적으로 쓰기 어렵다는 한계가 이어졌다.

이번 개정으로 용적률 상한을 채우지 못했던 중·대규모 대지에서도 더 큰 규모의 다세대·다가구주택을 건축할 수 있는 길이 열린다. 기존 건축물의 증축이나 재건축 과정에서도 완화된 기준을 활용할 수 있어 도심 안의 일반주택 공급을 넓히는 기반이 될 전망이다.

정부는 과거 도시가 빠르게 팽창하던 시기에 신속한 주택 공급을 위해 다세대·다가구주택 제도를 도입했지만, 오랫동안 유지된 경직된 기준이 달라진 개발 여건과 생활 방식의 변화를 충분히 담아내지 못했다고 설명했다. 이번 조정은 변화한 주거 수요를 건축기준에 반영하고 도심 대지의 활용도를 높이려는 조치다.

원룸 중심 구조도 다양해질 전망

면적과 층수의 상한이 넓어지면 기존의 일률적인 원룸·투룸 구조에서 벗어난 주택 설계도 가능해질 것으로 보인다. 더 넓어진 건축 범위 안에서 여러 형태의 일반주택을 구성하고 생활 편의를 고려한 공간을 배치할 수 있기 때문이다.

다세대주택에 설치하는 주민공동시설에 대해서는 건축위원회를 거쳐 용적률을 완화할 수 있도록 했다. 주민이 함께 이용할 수 있는 편의시설을 건축계획에 반영하면서도 용적률 부담을 줄일 수 있도록 한 것이다.

이에 따라 주택의 수를 늘리는 데 그치지 않고 주민공동시설과 같은 편의공간을 더한 다양한 형태의 주택이 등장할 것으로 기대된다. 면적과 층수 완화가 실제 주거공간의 구성과 생활 편의 개선으로 이어질 수 있도록 제도적 선택지를 넓혔다는 점도 주목된다.

일조권 기준도 함께 완화

완화된 일조권 기준 역시 2026년 11월 12일부터 시행된다. 기존에는 정북 방향의 일조권을 확보하기 위해 건물 높이가 10m를 넘으면 상층부를 사선 형태로 설계해야 하는 경우가 발생했다.

이 때문에 건물 외관이 어색해질 수 있었고, 상층부 내부 공간을 온전히 활용하는 데에도 제약이 컸다. 실제 사용할 수 있는 주거공간이 줄어들고 건축설계의 선택 폭이 좁아지는 문제가 있었던 것이다.

개정 건축법령이 시행되면 건물 높이 10m 초과 17m 이하 구간에는 5m의 고정 이격기준이 적용된다. 정해진 거리를 확보하는 방식으로 기준이 바뀌면서 상층부가 일률적으로 꺾이는 형태를 줄이고 설계의 자율성을 높일 수 있게 된다.

정부는 이 같은 변화로 주택 내부의 사용공간이 넓어지고, 건물 형태를 보다 자유롭게 설계할 수 있어 주거환경 개선에도 도움이 될 것으로 보고 있다. 면적·층수 제한 완화와 일조권 기준 개편을 함께 시행해 도심 주택 공급과 공간 활용도를 동시에 높이겠다는 취지다.

도심 일반주택 공급 확대 기대

이번 제도 개편은 다세대·다가구주택의 건축 가능 범위를 단순히 늘리는 데 머물지 않는다. 장기간 유지된 제한을 변화한 도시 여건에 맞게 조정해 증축과 재건축의 가능성을 넓히고, 기존 대지에서 확보할 수 있는 주거공간을 늘리는 데 의미가 있다.

핵심은 660㎡였던 면적 상한을 1000㎡로 확대하고, 다가구주택을 4층 이하까지 허용하며, 10m 초과 17m 이하 구간의 일조권 기준을 5m 고정 이격 방식으로 바꾸는 것이다.

정부는 완화된 기준을 바탕으로 도심의 대지를 더욱 효율적으로 활용하고 일반주택 공급을 촉진할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 아울러 다양한 생활 방식에 맞춘 주택 구조와 주민공동시설을 포함한 편의공간이 확대돼 주택의 양과 주거환경이 함께 개선될 것으로 내다봤다.