전월세 안심신탁, 누가 신청하나

전월세 안심신탁이 임차인의 보증금 반환 불안과 임대인의 월세 연체·공실 위험을 함께 낮추는 새로운 임대차 방식으로 첫발을 뗐다. 임차인이 보증금 상당액을 주택도시보증공사(HUG)에 맡기면 HUG가 이를 운용해 임대인에게 매달 약정 수익을 지급하고, 계약이 끝난 뒤에는 예치금을 임차인에게 직접 돌려주는 구조다.

국토교통부와 HUG는 2026년 11월 4일부터 월세 주택을 전세 형태로 전환해 공급하는 이 사업에 참여할 첫 임대인을 상시 모집한다. 소득과 자산에 따른 신청 제한은 없지만, 주택가격과 선순위 부채비율, 예치금 규모 등 주거 안정을 위한 기준은 적용된다. 요건을 충족한 주택은 3자 계약과 예치금 납부 절차를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주가 이뤄질 예정이다.

임대인 HUG 임차인이 맺는 3자 계약

전월세 안심신탁은 임대인과 HUG, 임차인이 함께 계약을 체결하는 방식이다. 임차인은 통상적인 전세보증금에 해당하는 금액을 임대인에게 주지 않고 HUG 전용 계좌에 예치한다. HUG는 예치금을 보관·운용하면서 임대인에게 약정한 월 수익을 지급한다.

계약기간이 끝나면 HUG가 임차인에게 예치금을 반환한다. 임대인이 보증금을 보유하거나 반환하는 일반적인 전세계약과 달리, 임차인의 돈이 임대인을 거치지 않는다는 점이 핵심이다. 민법상 보증금으로 보기 어려운 구조를 고려해 계약 형식은 임대인과 임차인 사이의 보증금 없는 월세 계약으로 설계됐다.

다만 형식이 보증금 없는 월세라고 해서 임차인의 법적 보호가 사라지는 것은 아니다. 일반 임대차계약과 마찬가지로 주택임대차보호법이 적용된다. 임차인은 대항력과 계약갱신청구권을 보장받으며, 임대료 증액도 5% 이내로 제한된다.

임차인은 예치금 반환 위험 줄여

임차인이 낸 예치금은 HUG와 임차인 사이의 채권·채무 관계에 따라 별도로 관리된다. 임차주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 임대인의 재산에 대한 채권보전 조치와 분리되므로, HUG가 예치금을 전액 반환할 수 있도록 설계됐다.

임차인 관점에서는 임대인의 자금 사정 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 원천적으로 줄이는 장치다. HUG가 보증금 상당액을 직접 보관하고 반환하기 때문에 예치금 미반환과 전세사기에 대한 불안을 덜 수 있다.

임차인은 계약할 때 예치금의 10%를 계약금으로 납입하고, 입주할 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 내야 한다. 전세형뿐 아니라 예치금과 별도 월세를 함께 내는 보증부 월세형으로도 가입할 수 있다.

별도 월세가 있는 경우에는 해당 월세를 지역별·주택 유형별 전월세전환율에 따라 전세금으로 환산한다. 이렇게 계산한 환산 전세가격이 적정 전세 시세 안에 들어오는지 검증한다. 임차인이 내는 예치금 자체도 적정 전세 시세를 넘을 수 없다.

임대인은 세전 연 4.35% 수익

첫 모집공고에서 제시한 임대인의 약정 수익률은 세전 연 4.35%다. HUG가 계약기간 동안 약정 수익에 해당하는 금액을 월세 형태로 매달 지급한다. 임대인은 임차인의 월세 연체 여부와 관계없이 정해진 수익을 받을 수 있다.

기존 안심신탁 임대차계약이 정상적으로 끝난 뒤 다음 임차인을 구하는 동안 공실이 생기면 추가 지원도 예정돼 있다. 임대인이 후속 임차인과 다시 안심신탁 계약을 맺는 조건으로 신청하면, HUG가 공실기간을 산정해 최대 2개월분의 월 수익을 한꺼번에 지급한다.

다만 임대인과 임차인이 합의해 계약을 중도 해지한 경우에는 공실 보조를 받을 수 없다. 이 지원은 계약이 정상적으로 종료된 뒤 발생한 불가피한 공백을 대상으로 하기 때문이다.

신청할 수 있는 주택 기준

임대인과 임차인의 소득·자산에 따른 자격 제한은 없다. 아파트나 단독주택 등 주택 유형도 별도로 제한하지 않는다. 대신 대상 주택은 가격이 20억 원 이하여야 하며, 기존 선순위 부채비율은 주택가격의 80% 이하여야 한다.

선순위 부채 기준은 임차인의 예치금 반환 여부와는 별개의 주거 안정 장치다. 예치금은 HUG가 보관하므로 압류나 경매가 발생해도 반환할 수 있지만, 선순위 채권이 지나치게 많으면 경매로 인해 임차인이 조기에 집을 비워야 하는 상황이 생길 수 있다. 이러한 거주 불안을 낮추기 위해 부채비율 기준을 둔 것이다.

주택 훼손 분쟁 때 일부 반환 유보

예치금은 원칙적으로 계약 종료 뒤 임차인에게 반환된다. 다만 주택 훼손 등과 관련해 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기하면 HUG가 예치금 가운데 일부의 반환을 유보할 수 있다. 임대차보증금이 통상 수행하던 담보 기능을 고려한 절차다.

임대인과 임차인은 계약 종료일부터 2개월 안에 유보금 처리 방법을 합의한 뒤 HUG에 반환을 요청할 수 있다. 2개월이 지나도록 합의하지 못하면 HUG는 유보금을 관할 법원에 공탁한다. 이때 공탁 수수료 등은 유보금에서 공제된다.

계약 신고와 갱신 방식

주택 임대차계약 신고는 계약 당사자인 임대인과 임차인이 맡는다. 안심신탁은 보증금 없는 월세 형식이므로 신고할 때 보증금은 0원, 월임대료는 HUG가 임대인에게 지급하는 월 수익으로 기재한다. 임차인이 별도의 월세도 내는 계약이라면 그 금액을 더해 신고한다.

현재 임대차계약이 진행 중인 주택은 기존 계약을 그대로 둔 채 전환할 수 없다. 기존 임대차가 종료되거나 당사자 합의로 해지되고, 임대인이 기존 보증금을 임차인에게 모두 반환한 뒤 참여할 수 있다.

계약은 전용 임대차계약서로 체결한다. 허위계약을 막고 예치금 대출 절차를 처리할 수 있도록 HUG가 관련 업무를 맡긴 법무법인의 입회 아래 공인중개사의 중개를 거쳐 계약한다. 법인임대사업자와 한국토지주택공사 등 공공주택사업자는 예외다.

등록임대사업자는 안심신탁 임대차계약서를 법정 표준임대차계약서의 특약에 별지 형태로 첨부해 계약할 수 있다.

계약갱신에도 주택임대차보호법이 적용된다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 해당 기간에 수용 여부를 결정할 수 있다. 임차인 사정으로 양측이 계약 해지에 합의한 때에는 중도 퇴실도 가능하다.

세금 감면은 법 개정 거쳐 적용

정부는 HUG가 개인·법인 임대인에게 지급하는 월 수익에 대해 소득세 또는 법인세를 50% 감면하고, 감면 세액에 붙는 세율 20%의 농어촌특별세도 부과하지 않는 방안을 지원할 계획이다.

다만 이 세제 지원은 현재 확정 적용되는 혜택이 아니라 관련 법률 개정이 필요한 계획이다. 조세특례제한법과 농어촌특별세법 등의 개정을 거쳐야 한다. 정부는 2027년에 발생한 임대소득을 2028년 5월 신고하는 일정을 고려해 신고기간 전까지 관련 법 개정을 마칠 계획이다.

주택연금과 함께 받을 수 있는 조건

일정한 요건을 충족한 주택연금 가입자에 대해서는 실거주 의무의 예외를 허용하는 방안도 예정돼 있다. 안심신탁 임대차계약을 체결하고 규제지역에서 지방으로 이주하는 경우, 해당 주택에 직접 살지 않더라도 주택연금을 받을 수 있도록 한다는 내용이다.

이 요건이 적용되면 가입자는 HUG가 지급하는 안심신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받아 노후 소득을 확보할 수 있다. 모든 사업 참여 임대인에게 일괄 적용되는 것은 아니며, 주택연금 가입 여부와 이주 지역 등 정해진 요건을 충족해야 한다.

전용 대출과 보증료 부담

임차인의 목돈 마련을 돕기 위해 예치금 전용 전세대출도 준비된다. HUG와 한국주택금융공사 보증부 상품을 이용하는 구조이며, 소득과 자산 등 요건을 충족하면 주택도시기금의 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 2026년 안에 관련 절차를 마칠 예정이다.

안심신탁에서는 HUG가 예치금을 직접 보관하고 반환하므로 전세보증금반환보증과 임대보증금보증에 따로 가입할 필요가 없다. 이에 따라 임대인과 임차인은 보증 가입 절차와 보증료 부담을 덜 수 있다.

임대인 신청부터 입주까지

1. 임대인이 2026년 11월 4일부터 상시로 사업 참여를 신청한다.
2. HUG가 주택가격, 선순위 부채비율, 적정 전세 시세 등 대상주택 요건을 검증한다.
3. 임대인과 HUG, 임차인이 전용 계약서로 3자 계약을 체결한다.
4. 임차인이 계약금으로 예치금의 10%를 HUG 전용 계좌에 낸다.
5. 입주할 때 임차인이 나머지 90%를 납입한다.
6. 2027년 1월부터 준비가 끝난 주택에 순차적으로 입주한다.

임대인은 임차인이 아직 정해지지 않았더라도 먼저 참여를 신청할 수 있다. 임대인이 희망하면 HUG가 임대주택의 소재지와 물건 정보를 공개해 임차인 모집을 지원한다. 첫 모집은 임차인의 보증금 보호와 임대인의 안정적인 임대수익을 하나의 계약 안에서 함께 다루는 제도의 출발점이라는 의미를 갖는다.