전세사기 최소보장제, 13일부터 시행
전세사기 최소보장제가 2026년 13일부터 시행된다. 전세사기 피해자가 돌려받은 금액이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족한 부분을 현금으로 지원하고, 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 피해주택 처분이 끝나기 전이라도 일정 금액을 먼저 지급하는 제도다.
한국토지주택공사 LH는 10일부터 최소지원금과 선지급금의 온라인 신청을 받는다. 현장 신청은 제도 시행일인 13일부터 가능하다. 피해 유형과 보증금 회복 정도에 따라 신청할 수 있는 지원이 달라지는 만큼, 최소지원금과 선지급금의 차이를 정확히 구분할 필요가 있다.
보증금 3분의 1까지 부족분 지원
최소지원금은 전세사기 피해자가 경매 등을 거쳐 회복한 보증금이 원래 임차보증금의 3분의 1보다 적을 때 그 차액을 현금으로 지급하는 제도다. 핵심은 피해자가 최소한 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 회복하도록 부족분을 보완한다는 데 있다.
지원액은 임차보증금의 3분의 1에서 피해회복금을 빼는 방식으로 계산한다. 예를 들어 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액이 1억 원이고 피해자가 이미 돌려받은 피해회복금이 4천만 원이라면, 산정 방식상 부족한 6천만 원이 최소지원금에 해당한다.
여기서 피해회복금은 단순히 경매에서 받은 배당금만 뜻하지 않는다. 다음 금액을 모두 포함해 계산한다.
- 피해주택 경매를 통해 받은 배당액
- 임대인 등으로부터 회수하거나 변제받은 금액
- 경매차익 지원액
- 임대료 재정지원액
이미 회복하거나 지원받은 금액을 모두 반영한 뒤에도 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 최소지원금이 지급되는 구조다.
누가 최소지원금을 받을 수 있나
지원 대상은 특별법에 따라 결정된 전세사기피해자 가운데 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1보다 적은 사람이다. 특별법 제2조제4호다목에 해당하는 임차인도 같은 기준을 충족하면 지원받을 수 있다.
제2조제4호다목 임차인은 보증금이 5억 원 이하이고 임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 의도가 확인된 경우로, 전입신고와 확정일자 등을 갖춰 피해자 등으로 인정된 사람을 말한다. 이들 역시 경매 배당액과 변제액, 경매차익 지원액, 임대료 재정지원액 등을 합친 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미달해야 한다.
신탁사기는 처분 전 선지급 가능
최소보장제에는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급 후정산 제도도 포함된다. 적법한 임대 권한이 없는 사람과 임대차계약을 맺어 피해를 본 임차인에게 피해주택 처분이 끝나기 전 보증금의 일부를 우선 지급하는 방식이다.
무권계약 피해자는 실제로 임대할 권한이 없는 사람과 계약한 피해자를 뜻하며 신탁사기 피해 등이 여기에 포함된다. 이 가운데 피해회복금이 임차보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 선지급금을 신청할 수 있다.
선지급금의 기본 금액은 임차보증금의 3분의 1이다. 다만 선지급 전에 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액이나 임대료 재정지원액 등이 있다면 해당 금액을 빼고 산정한다.
최소지원금은 피해주택의 경매나 공매 등이 끝난 뒤 부족분을 보완하는 제도이고, 선지급금은 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 처분 완료 전 필요한 금액을 먼저 지급한다는 점에서 차이가 있다.
지원 종류별 신청 시점
| 구분 | 신청 대상과 시점 | 산정 기준 |
|---|---|---|
| 최소지원금 | LH가 피해주택을 매입하면 경매차익 산정 완료 후 신청 | 보증금 3분의 1에서 피해회복금 차감 |
| 최소지원금 | LH 매입 이외의 경우 피해주택 경매 또는 공매 완료 후 신청 | 보증금 3분의 1에서 피해회복금 차감 |
| 선지급금 | 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경매 또는 공매 종료 전 신청 가능 | 보증금 3분의 1에서 기존 변제액과 임대료 재정지원액 등 차감 |
LH가 피해주택을 매입하는 경우 최소지원금은 경매차익이 확정된 뒤 신청할 수 있다. LH 매입 대상이 아닌 피해주택은 경매나 공매 절차가 끝난 이후 신청이 가능하다. 반면 선지급금은 피해주택의 경매나 공매가 끝나지 않았더라도 신청할 수 있다.
10일 온라인 접수 13일 현장 접수
온라인 신청은 10일부터 LH 청약플러스에서 가능하다. LH 지역본부를 통한 현장 신청은 13일부터 시작된다. 온라인과 현장 접수의 시작일이 서로 다르므로 신청 방식에 따라 날짜를 확인해야 한다.
LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 신청인에게 알릴 계획이다. 심사 과정에서 서류 보완 등이 필요하면 결정 기간을 30일 연장할 수 있다.
지급 결정에 이의가 있는 신청인은 결정 통지를 받은 날부터 30일 이내에 LH에 이의신청을 할 수 있다. 따라서 통지 내용을 확인한 뒤 산정된 피해회복금이나 지원액, 지원 대상 판단에 이견이 있다면 정해진 기간 안에 절차를 밟아야 한다.
피해 회복의 빈틈을 보완
이번 제도는 경매나 공매에서 배당받지 못했거나 LH가 피해주택을 매입하지 못해 기존 피해구제 방식으로 충분한 지원을 받기 어려웠던 전세사기 피해자에게 최소한의 회복 기준을 적용한다.
정부는 최소지원금과 선지급 후정산 제도를 함께 시행해 피해주택 처분 결과만 기다려야 했던 피해자의 부담을 덜고, 피해 유형에 따라 보증금의 3분의 1 수준까지 회복할 수 있는 기반을 갖췄다. 피해자가 실제로 돌려받거나 지원받은 금액을 기준으로 부족분을 계산한다는 점이 제도의 중심이다.
