연계형 정비사업 속도 높이는 시세 재조사 완화

연계형 정비사업 시세 재조사 요건 완화

국토교통부는 2025년 6월 8일, 공공지원민간임대연계형 정비사업(이하 연계형 정비사업)의 원활한 추진을 위해 임대주택 매매가격 산정기준을 합리적으로 조정하고 일부 일반 분양을 허용하는 제도 개선을 발표했다. 이번 조치는 최근 공사비 상승 등으로 인해 사업성이 악화되어 지연되고 있는 연계형 정비사업의 정상 추진을 지원하기 위한 것이다.

연계형 정비사업의 도입과 문제점

연계형 정비사업은 2015년에 도입된 제도로, 일반분양분 전부를 임대사업자가 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다. 이 제도는 미분양 위험을 해소하고 도심 내 노후지역 정비를 촉진하는 데 기여해 왔다. 그러나 임대주택 매매가격이 사업시행인가 시점에서 고정되어 있어, 공사비 상승으로 사업성이 악화되고 조합원 분담금이 증가하면서 사업 지연 문제가 발생해 왔다.

시세 재조사 요건 합리적 개선

기존에는 사업시행계획인가 고시 월부터 시세 재조사 의뢰 월까지 건설공사비지수가 20% 이상 증가한 경우에만 최초 관리처분인가 시점으로 시세 재조사가 가능했다. 또한, 사업시행인가 고시 이후 3년이 지난 경우에는 최근 3년 동안의 공사비 상승률만 반영하도록 제한되어, 공사비가 수년간 상승했어도 최근 3년 상승률이 20% 미만이면 시세 재조사가 불가능한 문제가 있었다.

개정된 규정에 따르면 앞으로는 사업시행인가 고시 시점부터 시세 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간의 건설공사비지수가 20% 이상 상승한 경우 최초 관리처분계획인가 기준으로 시세를 다시 조사할 수 있게 된다. 이를 통해 공사비 증가분을 현실적으로 반영하여 사업성을 회복하고 사업 추진을 원활하게 할 수 있을 것으로 기대된다.

일부 일반분양 허용으로 사업성 개선

기존 연계형 정비사업은 일반분양분 전부를 임대리츠에 고정 금액으로 매각하는 구조로, 일반분양이 원천적으로 불가능해 사업성 확보에 어려움이 있었다. 그러나 이번 제도 개선으로 일부 물량에 대해 일반분양을 허용한다. 다만, 공공지원민간임대 사업 시행에 따라 완화 받은 용적률에 해당하는 물량은 임대주택으로 공급하도록 하여 제도의 취지와 공공성을 유지한다.

기대 효과와 향후 계획

이번 제도 개선으로 공사비 상승 등으로 사업성이 악화한 사업장에서 시세 재조사와 일반분양 전환을 활용할 수 있게 되어 사업성이 개선되고 정비사업 추진에 속도가 붙을 것으로 기대된다. 조민우 국토부 주택정비과장은 "이번 제도 개선으로 전국 약 4만 세대의 연계형 정비사업 추진에 속도가 붙을 것으로 기대하며, 도심 내 양질의 주택을 신속하게 공급할 수 있도록 주택공급 확대방안에 포함된 정비사업 제도 종합 개편을 차질 없이 추진하겠다"고 밝혔다.