재계약과 갱신청구권, 법적 차이와 실거주 주장 검증
재계약과 갱신청구권, 법적 차이 명확히 알기
최근 전세 계약 만료를 앞두고 집주인과 임차인 간에 갱신청구권 행사 여부를 두고 분쟁이 발생하는 사례가 늘고 있습니다. 특히 한 번 재계약을 했으면 갱신청구권을 사용할 수 없다는 오해가 많아 법적 개념을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따르면 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한해 행사할 수 있습니다. 그러나 재계약과 갱신청구권은 법적으로 전혀 다른 개념입니다.
- 재계약은 임대인과 임차인이 합의하여 전세금, 계약기간 등 새로운 조건으로 계약을 체결하는 것으로, 법적으로는 새로운 계약입니다.
- 갱신청구권 행사는 임차인이 기존 계약 조건을 유지하며 계약 기간을 연장할 수 있는 법적 권리로, 차임과 보증금은 5% 범위 내에서 조정 가능합니다.
예를 들어, 2021년에 3억 4000만 원에 전세 계약을 맺은 후배가 2년 후 전세금 하락으로 2억 6000만 원에 재계약을 했다면, 이는 단순한 조건 조정이 아닌 핵심 조건의 상당한 변경으로 새로운 계약으로 봅니다. 따라서 2023년 재계약을 기준으로 다시 1회의 갱신청구권이 발생합니다.
임대인의 실거주 주장, 법원은 어떻게 판단하나
임대인은 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주하려는 경우 갱신청구권 행사를 거절할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호). 하지만 단순한 주장만으로는 인정되지 않으며, 실제 거주 의사와 구체적 계획이 있어야 합니다.
최근 사례를 보면 임대인이 계약 종료 후 본인 사용 의사를 밝힌 뒤 아들이 임시로 사용할 것이라거나, 매물로 내놓는 등 발언과 행동이 일관되지 않아 실거주 의사가 불분명한 것으로 판단됩니다. 법원은 이러한 정황을 종합해 실거주 의사가 없다고 볼 수 있습니다.
대전지방법원과 대구지방법원 판례에서도 임대인이 임대료 협상 실패 후 실거주를 주장하거나 구체적 계획 없이 실거주를 내세우는 경우 이를 인정하지 않는 경향이 있습니다.
갱신청구권을 지키는 방법
- 갱신청구 시기를 놓치지 마세요: 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 청구해야 합니다.
- 재계약과 갱신청구권을 구별하세요: 핵심 조건이 크게 변경된 재계약은 새로운 계약입니다.
- 임대인의 실거주 주장에 대비하세요: 발언을 기록하고, 매물 게시 등 모순 증거를 확보하며, 주장이 자주 바뀌거나 구체적 계획이 없으면 적극 대응해야 합니다.
임차인의 권리를 보호하기 위해서는 법적 개념을 정확히 이해하고, 임대인의 실거주 주장에 대해 꼼꼼히 증거를 수집하는 것이 필수적입니다.
장영화 변호사는 스타트업 전문 변호사이자 15년 경력의 기업가로, 이번 사례를 통해 임차인과 임대인 모두 법적 권리와 의무를 명확히 인지할 필요가 있다고 강조합니다.
