토지거래허가구역 실거주 유예 확대
토지거래허가구역 실거주 유예 확대
국토교통부는 2026년 5월 12일, 토지거래허가구역 내에서 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 때 매수자의 입주를 유예하는 대상을 기존 임대 중인 주택에 한정하지 않고, 비거주 1주택을 포함한 '세입자 있는 주택 전체'로 확대한다고 발표했습니다.
이번 조치는 일부 다주택자가 매도한 주택에만 실거주 유예가 적용되면서 발생한 형평성 문제를 해소하고, 임대 중인 주택에 대한 매도 편의를 개선하기 위한 것입니다. 이에 따라 관련 '부동산거래신고법 시행령' 개정안은 5월 13일부터 입법예고될 예정입니다.
서울 아파트 매매시장 동향과 정부 대응
최근 다주택자 매도물량 증가로 서울 아파트 매매거래량이 1월 5,900건, 2월 5,600건, 3월 6,400건으로 5년 평균 4,100건을 크게 상회하고 있습니다. 특히 다주택자가 매도한 서울 아파트의 무주택자 매수 비율은 지난해 평균 56%에서 3월에는 73%까지 상승했습니다. 정부는 이번 후속조치를 통해 실수요자 중심의 거래 활성화를 도모할 계획입니다.
실거주 유예 확대 적용 및 요건
이번 조치에 따라 발표일 현재 임대 중인 주택이라면 모두 실거주 유예를 받을 수 있습니다. 유예를 받으려면 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가를 신청해 허가를 받아야 하며, 허가 후 4개월 내에 주택을 취득(등기)해야 합니다.
또한, 갈아타기 목적의 실거주 유예를 방지하고 무주택 실수요자의 기회를 확대하기 위해 실거주 유예를 받을 수 있는 매수자 요건은 '발표일부터 계속 무주택을 유지한 자'로 한정됩니다.
실거주 유예 기간과 의무
토지거래허가를 거쳐 실거주 유예를 적용받은 경우, 지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 동일하게 발표일 현재 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 유예됩니다. 다만, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 합니다.
또한, 토지거래허가 대상 주택 매입 시 매수자에게 실거주 의무가 발생하는 점을 고려해, 향후 토지거래허가 대상 주택 매입을 위해 주택담보대출을 실행하는 경우에는 전입신고 의무가 적용되지 않습니다.
갭투자 불허 원칙 유지와 기대 효과
이번 실거주 유예 조치는 발표일 현재 임대 중인 주택에 대해서만 유예를 허용하는 것으로, 갭투자를 새로 허용하는 것이 아닙니다. 실거주 유예를 받더라도 임차기간 종료일에 맞춰 입주해 2년간 실거주해야 하는 의무는 여전히 적용됩니다.
국토교통부 김윤덕 장관은 "이번 실거주 유예 확대는 갭투자 불허 원칙을 유지하면서 시행되는 것이며, 매도자 간 형평성 문제가 해소되는 것은 물론, 세입자가 있어 매도를 고민하던 매도자들도 보다 적극적으로 매도에 나설 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔습니다.
이어 "정부는 앞으로도 투기수요 차단과 실수요 거래 중심의 주택시장 개선, 서울·수도권 주택공급 확대를 차질 없이 추진할 계획"이라고 덧붙였습니다.
실거주 유예 확대 관련 Q&A
- Q. 이번 조치에 따라 언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있나요?
A. '부동산거래신고법 시행령' 개정 공포·시행 후, 이르면 5월 말부터 실거주 유예 신청 및 허가가 가능합니다. - Q. 지난 2월 12일 양도세 중과 유예 종료 다주택자도 이번 조치 대상에 포함되나요? 양도세 중과 유예 기간이 연장되나요?
A. 포함되며, 실거주 유예 요건도 동일하게 적용됩니다. 다만, 양도세 중과 유예는 5월 9일까지 토지거래허가 신청분에 한정되며, 5월 10일부터는 토지거래허가를 받아도 양도세 중과가 적용됩니다. - Q. 1주택자가 발표일 이후 허가 신청 전까지 주택을 팔 경우, 실거주 유예 대상에 포함되나요?
A. 실거주 유예 대상은 '발표일(2026년 5월 12일)부터 계속 무주택을 유지한 자'로, 발표일 이후 주택을 매도해 무주택자가 된 경우는 대상이 아닙니다.
