노후주택 정비, 문턱 낮춘 소규모주택정비법 시행

노후주택 정비, 문턱 낮춘 소규모주택정비법 시행

국토교통부는 2026년 4월 27일부터 노후 주택이 밀집한 지역의 정비사업을 보다 쉽고 빠르게 추진할 수 있도록 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'과 관련 하위법령 개정안을 본격 시행한다고 밝혔다.

이번 법령 개정은 소규모주택정비사업의 진입 장벽을 낮추고 주민 부담을 줄이며 사업 속도를 높이기 위한 조치로, 자율주택정비, 가로주택정비, 소규모재개발, 소규모재건축 등 4가지 유형의 소규모주택정비사업에 적용된다. 이 사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 저층 노후지역을 대상으로 하며, 절차 간소화와 용적률 등 건축 특례 지원을 통해 사업성을 강화하는 것이 특징이다.

주민 동의율 완화로 사업 진입 문턱 낮춰

가장 눈에 띄는 변화는 조합설립 인가를 위한 주민 동의율 완화다. 가로주택정비, 소규모재건축, 소규모재개발 사업의 동의율이 각각 5%포인트씩 낮아져 주민 참여가 한층 수월해졌다. 또한 자율주택정비사업의 경우, 토지등 소유자가 5명을 초과하면 전원 합의 대신 80% 이상의 동의로 주민합의체 구성이 가능해졌다.

임대주택 인수가격 상향으로 사업성 개선

임대주택 인수가격 기준도 '표준건축비'에서 '기본형건축비'의 80% 수준으로 상향 조정됐다. 기본형건축비는 분양가상한제에 적용되는 비용으로 6개월마다 공사비 변동을 반영해 산정되기 때문에, 이번 조치로 소규모주택정비사업의 경제성이 크게 향상될 전망이다.

건축 특례 확대 및 통합심의 대상 확대

도로, 공원 등 정비기반시설 공급을 위해 인근 토지나 빈집을 기반시설 부지로 제공하는 경우, 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 용적률 특례가 신설됐다. 건폐율 특례도 경사지에 한정됐던 범위가 사업 전체 구역으로 확대되어 건축 요건이 완화됐다.

또한 통합심의 대상이 기존 건축심의와 도시·군 관리계획 관련 사항에서 경관심의, 교육환경평가, 교통·재해영향평가 등으로 확대되어, 개별 심의에 소요되던 4~6개월 이상의 기간을 단축할 수 있게 됐다.

가로구역 기준 완화 및 신탁업자 참여 활성화

가로주택정비사업의 가로구역 기준도 확대됐다. 기존에는 도로와 공원, 주차장 등 기반시설로 둘러싸인 구역만 인정됐으나, 앞으로는 예정 기반시설로 둘러싸인 구역도 가로구역으로 인정받아 사업 대상 지역이 늘어날 전망이다.

신탁업자의 사업시행자 지정 요건도 완화되어, 토지 등 소유자의 3분의 1 이상 신탁에서 2분의 1 이상 추천으로 변경됐다. 이는 신탁업자의 사업 참여를 촉진하고 사업 추진의 불확실성을 줄이기 위한 조치다.

국토부의 기대와 향후 계획

김영국 국토부 주택공급추진본부장은 "이번 개정법령 시행으로 소규모주택정비사업의 추진 속도가 빨라지고 사업성이 개선될 것으로 기대한다"며 "도심 내 노후 주거환경 개선과 주택 공급 촉진을 위해 현장과 지속적으로 소통하며 제도 개선을 이어가겠다"고 밝혔다.